Tämä on aihe, joka jakaa mielipiteitä vahvasti kahteen eri leiriin: toisten mielestä taloyhtiön kannattaa aina itse tilata ja ohjata ullakko-/ lisärakennushankkeiden suunnittelu ja hakea ensin rakennuslupa, jonka jälkeen se myydään selkeänä valmiiksi suunniteltuna kokonaisuutena. Kun taas toisten mielestä taloyhtiön kannattaa myydä tuleva rakennus-/ merkintäoikeus mahdollisimman varhaisessa rakennuttajalle (ns. investorille) ja antaa heidän kantaa suunnitteluvastuu ja -kustannukset.
Molemmilla lähestymistavoilla on omat hyötynsä ja haittansa:
1. TALOYHTIÖ TILAA, OHJAA JA MAKSAA SUUNNITTELUN JA HAKEE RAKENNUSLUVAN
Hyötyjä:
Taloyhtiö saa itse valita käytettävän arkkitehdin ja heillä saattaa siten olla hieman parempi kontrolli suunnitteluratkaisujen ohjaamiseen, kun toimii suunnittelun tilaajana ja maksajana.
Taloyhtiö tietää tarkalleen myytävän rakennusoikeuden määrän ja rakennusluvan ehdot eli on selkeämpi kauppatavara tuleville rakennuttajille.
Haittoja:
Valitettavasti yleensä ennakoitua kalliimpi ja selvästi hitaampi prosessi.
Vaatii enemmän osaamista, aikaa ja resursseja taloyhtiön hallitukselta, isännöitsijältä ja rakennuttajakonsultilta/ projektipäälliköltä ohjata ja arvioida suunnitteluratkaisuja sekä johtaa hankkeen valmistelua.
Riskinä on, että valittava rakennuttaja ei lopulta hyödynnäkään teetettyjä suunnitelmia, vaan suunnitelmat tulee joka tapauksessa teetettyä uudelleen, jolloin taloyhtiön ennakkoinvestointi on mennyt hukkaan.
2. TALOYHTIÖ VALITSEE JA SITOUTTAA RAKENNUTTAJAN (NS. INVESTORIN) VARHAISESSA VAIHEESSA, JOKA VASTAA SUUNNITTELUSTA
Hyötyjä:
Taloyhtiö ei tuhlaa aikaa eikä rahaa mahdollisesti turhien suunnitelmien teettämiseen.
Rakennuttaja yleensä kykenee ohjaamaan suunnittelua hieman tehokkaammin ja hakee suoraan suunnitteluratkaisuja, joille löytyy markkinoilla kysyntää ja joiden mukaisesti haluaa rakentamisen toteuttaa.
Haittoja:
Taloyhtiö voi menettää osan näkyvyydestä ja kontrollista lisärakentamisen suunnitelmiin. Riski, että rakennuttaja pyrkii alittamaan rimaa ja hakemaan kustannustehokkaita ratkaisuja laadun ja kestävyyden kustannuksella.
Miten näitä hyötyjä voisi maksimoida ja haittoja minimoida? Itse näkisin seuraavan vaiheistuksen yleensä varsin optimaalisena:
Taloyhtiö teettää ennakkoselvitykset ja alustavan rakennettavuusselvityksen.
Taloyhtiö tekee markkinatiedustelun lisärakentajien/ rakennuttajien/ investoreiden keskuuudessa kiinnostuksesta tehdä tarjouksia tulevasta rakennusoikeudesta.
Taloyhtiö määrittää reunaehdot ja vaatimukset esim. käytettäville suunnitteluratkaisuille tai hanketavoitteille, jotka rakennuttajan täytyy huomioida.
Valittavan rakennuttajan kanssa tehdään selkeä esi-/ yhteistoimintasopimus, jossa esitetään riittävän yksityiskohtaisesti mitä ja miten suunnitelmia hyväksytetään rakennusvalvonnan lisäksi taloyhtiön edustajilla, jotta taloyhtiö saa riittävän näkyvyyden ja arviointimahdollisuuden ehdotettuihin suunnitteluratkaisuihin.
Joissakin taloyhtiöissä on myös järjestetty osakkaiden suunnittelupajoja ja ideointi-iltoja lisärakentamisen vaihtoehtojen kartoittamiseksi ja arvioimiseksi jo hankkeen varhaisessa vaiheessa, joiden pohjalta arkkitehti on tehnyt ensimmäiset luonnokset. Pidän tätä hyvänä ja raikkaana ideana, jolloin mahdollistetaan, että osakkaiden (ja asukkaiden) ajatukset, näkemykset ja toiveet saadaan kuuluviin heti alkuvaiheessa. Toki asukasideat voivat erota rakennuttajan tai tulevien uusien asukkaiden toivomuksista, joten kannattaa myös harkita rakennuttajan konsultointia varhaisessa vaiheessa, vaikkei vielä päättäisikään sitoutua hankkeen käynnistämiseen, saati rakennuttaja-/ urakoitsijavalintaan.
Mitä mieltä itse olette? Mitä lähestymistapaa itse kannattaisit ja mitkä tekijät vaikuttavat valintaan juuri teidän taloyhtiössä?
Yhteistyöterveisin,
Tiina