Kuten kaikilla aloilla, myös rakennusalalla ja -hankkeissa on oma vakiintunut termistönsä, joita alan ammattilaiset ja mm. sopimustenlaatijat käyttävät. Koska suurin osa taloyhtiöiden päätöksentekijöistä, hallituksista ja osakkaista ei kuitenkaan ole rakennusalan ammattilaisia, emme voi olettaa kaikkien termien olevan entuudestaan tuttuja.
Näin ollen, koostin lyhyen ja yksinkertaistetun kuvauksen keskeisimmistä termeistä, jotta ei syntyisi turhaa epäselvyyttä siitä mitä näillä tarkoitetaan.
Lisärakentaminen:
Lisärakentamisella tarkoitetaan vanhan kiinteistön päälle (tai viereen ja joissakin tapauksissa jopa alapuolelle, esim. kellaritiloihin) tehtävää uusien asuntojen/ tilojen rakentamista.
Rakennuttaja:
Vastuullinen taho (yleensä rakennus-/ rakennuttajaliike), joka vastaa lisärakentamisen toteuttamisesta. Rakennuttaja kantaa lisärakentamiseen liittyvän 10 vuoden laajan, ns. grynderivastuun. Rakennuttaja voi urakoida hankkeen itse (eli toimia hankkeessa pääurakoitsijana) tai ostaa urakoinnin erilliseltä urakoitsijalta. Rakennuttaja siis ostaa taloyhtiöltä rakennettavien huoneistojen uusien osakkeiden merkintäoikeuden, hoitaa hankkeelle rahoituksen, johtaa urakoinnin ja projektijohdon sekä myy uusien valmistuvien asuntojen osakkeet uusille osakkeenomistajille.
Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei voi itse toimia rakennuttajana, sillä asunto-osakeyhtiöt eivät voi yleisen yhtiöjärjestyksen mukaisesti kantaa rakennuttamiseen liittyvää liiketoimintariskiä. Mutta sekin vaihtoehto on mahdollinen, mikäli yhtiöjärjestystä muutetaan tämän rakennuttamisriskin ottamiseksi kaikkien osakkeenomistajien päätöksellä.
Pääurakoitsija:
Urakoitsijataho, jonka kantaa rakennusteknisten töiden kokonaisvastuun (vastaa esim. YSE1998 päätoteuttajan velvoitteiden suorittamisesta). Pääurakoitsija vastaa myös aliurakoitsijoiden töistä ja eri toimijoiden aikataulujen sekä työn yhteensovittamisesta.
YSE1998 / Rakennusurakan yleiset sopimusehdot:
Yleisesti käytetty sopimusehtojen kokoelma, jossa mm. kuvattu päätoteuttajavastuita ja velvoitteita, asetettu ehtoja työnjohtoon, valvontaan, urakkahinnan määrittämiseen ja maksuehtoihin, suunnitelma- ja hintamuutoksiin, sopimuksen purkamiseen, tarkastusten ja työmaapäiväkirjan pitämiseen sekä työn vastaanottomenettelyihin. Tämä on rakennusalalla yleisesti käytetty sopimusehtokokoelma, joihin moni rakennuttaja tekee kuitenkin vielä omia täsmennyksiä, lisäyksiä ja muutoksia hankkeen yksityiskohdista riippuen.
Rakennusoikeus:
Lisärakentamishankkeissa tämä tarkoittaa rakennussalaa, jonka kaupungin rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuslupahakemuksen mukaisesti. Rakennusoikeus sisältää huoneistoalan lisäksi myös mm. porrashuoneet ja parvekkeet, eli varsinainen uusien asuntojen huoneistoala on rakennusoikeusalaa pienempi.
Merkintäoikeus:
Oikeus merkitä uusia osakkeita, jotka rekisteröidään uusille rakennettaville huoneistoille.
Uusien osakkeiden merkintäoikeuden myynti on taloyhtiölle verovapaa tuotto, joten siksi rakennusoikeus yleensä kannattaa myydä merkintäoikeutena.
Merkintäsopimus:
Sopimus, joka laaditaan taloyhtiön ja merkitsijän (eli valittavan rakennuttajan) välillä.
Merkitsijä:
Taho, joka ostaa merkintäoikeuden (/rakennusoikeuden) taloyhtiöltä, eli jonka nimiin uudet rekisteröitävät osakkeet merkitään. Yleensä merkitsijä on rakennuttaja, joka vastaa lisärakennushankkeesta, mutta voi myös olla rakennuttajayhtiön tytäryhtiö, jos rakennuttaja järjestelee jokaisen rakennushankkeen omistuksen erillisten hankeyhtiöiden kautta.
Myynti-/ merkintähinta:
Hinta, jonka merkitsijä maksaa taloyhtiölle. Myyntihinta kirjataan yleensä taloyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon (SVOP-rahasto). Myyntihinnan käyttämisestä päättää taloyhtiön yhtiökokous.
Mihin muihin termeihin olet törmännyt, joita haluaisit avattavan?
Terveisin,
Tiina
