Tässä blogissa avaan hieman Asuntokauppalaissa määritettyä RS-järjestelyä, mikä liittyy keskeisesti keskeneräisten asuntojen kauppaan.
Mikä on RS-järjestely?
RS-järjestelyn tavoitteena on turvata asunnon ostajien etuja.
Asuntoja rakentavan ja myyvän perustajaurakoitsijan kannalta RS-järjestelmä mahdollistaa asunto-osakkeiden myynnin aloittamisen jo kohteen rakennusvaiheessa. Tämä tehostaa pääoman käyttöä, sillä rakennuttaja pystyy käyttämään asunto-osakkeiden myyntituloja rakentamisen rahoittamiseen ja toisaalta tarjoaa myös ostajalle paremman mahdollisuuden vaikuttaa esim. materiaalivalintoihin, kun kauppoihin ollaan molemminpuolisesti sitouduttu jo rakentamisen aikana. RS-järjestelmän käyttö lisää hieman rakentajan byrokratiaa ja asettaa kohtuullisen tiukat vaatimukset rakennuttajalle.
Miten RS-järjestely toimii ja mitä ovat turva-asiakirjat?
Käytännössä RS-järjestelyssä on asetettu varsin tiukat vaatimukset rakennuttajalle. Merkittävimpiä RS-järjestelmän vaatimuksia rakennuttajan kannalta ovat vakuudet, jotka se joutuu asettamaan asunnon ostajien hyväksi. Vakuuksia ovat rakentamisvaiheen vakuus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus ja rakennusvirhevakuus. Viimeisenä mainittu on voimassa pisimpään, 10 vuotta käyttöönottotarkastuksesta.
Asuntokauppalaissa määritetty rakentamisen aikainen vakuuden minimimäärä on joko 5 % hankkeen taloussuunnitelmaan merkityistä rakennuskustannuksista tai 10 % myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä (näistä suurempi on minimivakuus *)
Asuntokauppalaki edellyttää että perustajaosakas tallettaa ns. turva-asiakirjat pankille tai aluehallintovirastolle AVI:lle. Lain tarkoittamia turva-asiakirjoja ovat: 1. perustamisasiakirjat, kaupparekisteriasiakirjat ja muut yhtiön asiakirjat, 2. yhtiön talouteen liittyvät luottoasiakirjat, ja taloussuunnitelmat laskelmineen ja arvioineen, 3. kiinteistöön liittyvät rekisteri ym. asiakirjat, 4. rakennuslupa ja piirustukset, rakennustapaselostukset,
5. soveltuvat urakka-asiakirjat 6. vakuusasiakirjat. Perustajaosakkaan on myös ilmoitettava mahdollisista näihin kohdistuneista muutoksista säilyttäjälle.
Kun rakennuttaja myy osakkeen, on kauppa tehtävä kirjallisesti ja osakkeen on oltava panttauksesta vapaa. Kaupasta ilmoitetaan turva-asiakirjojen säilyttäjälle, joka osaltaan valvoo ehtoja.
Miten maksuerät määritetään ja koska ne maksetaan?
Maksuerät asetetaan asuntojen valmistumiseen sitoen, siten, että ko. Maksuerä tulee suoritettavaksi, kun maksuerän mukainen työvaihe on valmistunut. Ensimmäinen maksuerä on yleensä 20 % kauppahinnasta ja viimeiset maksuerät (8 % ja 2 % velattomasta kauppahinnasta) maksetaan vasta ostajan vastaanottotarkastuksen jälkeen ja näistä 2 %:n maksuerä talletetaan erilliselle kauppahintojen sulkutilille, jonne se jää ostajaa turvaavaksi vakuudeksi.
Maksueriä sopiessa on tärkeä tarkistaa, etteivät kauppahinnan maksuerät ole etupainotteisia.
Milloin RS-järjestelmä toimii - ja milloin se ei toimisi?
RS-järjestelmän ydin on turvata ostajien etua ja tarjoaa lukuisia etuja rakentajan ja ostajan tavoitteiden yhteensaattamiseksi. RS-järjestelmä toimii, kun rakentaja (ns. perustajaurakoitsija) hoitaa rakentamisen sovitusti ja hyvässä yhteistyössä ostajien kanssa (tai asetetut vakuudet ovat riittävät hankkeen valmiiksisaattamiseen).
RS-järjestelmä ei kuitenkaan automaattisesti varmista sitä, että kaikki rakentajat toimisivat korkeatasoisesti ja ammattimaisesti tai että hankkeen rahoitus olisi täysin turvattu. Esim. jos rakentaja ajautuisi vaikeuksiin kriittisessä vaiheessa, voi työmaa keskeytyä ja mikäli vakuudet eivät olisi riittävät, voi ostajilla olla haastava paikka saada hanketta valmiiksi. RS-järjestelyn ongelmat ovatkin yleensä liittyneet sellaisiin hankkeisiin, jotka ovat jääneet valmistumatta ja sen jälkeen todettu, että rakentamisen aikainen vakuus ei ole ollut riittävä saattamaan asuntoja valmiiksi.
Suosittelemmekin kiinnittämään huomiota siihen miten työmaa ja rakentaminen etenee ja että työmaan johto ja valvonta on ammattitaitoista ja osaavaa. Myös asetetun vakuusmäärän suuruus ja asettamistapa kannattaa tarkistaa (esim. suora pankkitilille pantattu käteistalletus on helpompi vapauttaa rakentamisen loppuunsaattamiseen).
Mitkä ovat asuntokaupan askeleet RS-kaupassa?
Kohteeseen tutustuminen. Ota yhteyttä rakennuttajaan ja pyydä tarkempia tietoja ja myyntiesite. Jos asunto voisi olla kiinnostava, voit sopia tarkemman kohdekäynnin joko myyjän (työmaa)toimistossa tai jopa paikan päällä rakennettavassa kohteessa.
Jos haluat ostaa asunnon, voit tehdä siitä kirjallisen tarjouksen tai ennakkovarauksen. Ennakkovaraus ei vielä sido ostajaa tai myyjää, ja antaa aikaa esimerkiksi rahoituksen hakemiseen. Varsinaisen ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen ostaja maksaa sovittavan suuruisen käsirahan, joka sitoo sekä ostajan että myyjän asuntokaupan tekemiseen yhdessä sovittavassa aikataulussa.
Rahoituksen hakeminen (turva-asiakirjoihin ja vakuudet tiedoksi pankille): Toimitamme sinulle etukäteen kauppakirjan luonnoksen ja asuntosi myyntiasiakirjat. Tutustu niihin ja voit hakea pankista valmiiksi lainaa.
RS-asuntokauppa. RS-kauppakirjat tehdään kuluttaja-asiamiehen hyväksymälle kauppakirjapohjalle. Kauppahinta maksetaan useammassa erässä kohteen rakennustöiden etenemisen / sopimuksen mukaan. Jos ostaja ottaa lainaa asunnon ostamista varten, hän saa lainan vakuudeksi RS5-todistuksen, joka korvataan osakekirjalla valmistumisen jälkeen.
Materiaalivalinnat ja mahdolliset lisä-/ muutostyöt. Joissakin kohteissa rakennuttaja tarjoaa ostajille mahdollisuuden valita kaluste- ja pintamateriaaleja oman tyylinsä mukaisesti. Tämä onkin yksi merkittävä syy miksi ostaa rakentamisvaiheessa oleva asunto: pääset vaikuttamaan asunnon näkyviin ratkaisuihin ja saamaan juuri sinun tyyliisi sopivan kodin.
Rakentaminen ja maksuerät valmistumisen mukaisesti. Rakennuttajasta riippuen kohteen valmistumista pääsee seuraamaan hankkeen edetessä ja vaikuttamaan sovittuihin materiaaliratkaisuihin.
Valmistuminen ja käyttöönottotarkastukset. Kun asunnot ovat valmistuneet, tarkastetaan ne sekä taloyhtiön valvojan että Helsingin rakennusvalvonnan toimesta, jonka myötä myös varmistetaan, että uusi kotisi täyttää sille asetetut vaatimukset.
Ostajan luovutuskatselmus ja käytön opastus. Ennen viimeisten maksuerien maksamista ostajalla on oikeus tarkastaa asunto luovutuskatselmuksessa. Tämän yhteydessä yleensä myös opastamme kodin laitteiden käyttöön ja annamme linkin sähköiseen talokansioon, josta löytyy mm. laitteiden käyttöohjeet ja materiaalien tuoteselostukset.
Luovutus ja avaimet uuteen kotiisi. Asunto luovutetaan, kun jäljellä oleva kauppahinta on maksettu ja mahdolliset luovutustarkastuksessa havaitut puutteet korjattu. Tämän jälkeen pääset muuttamaan ja nauttimaan uudesta kodistasi!
Takuu-/ vuositarkastus. Asunnon vuositarkastus pidetään 12–15 kk:n kuluttua huoneistojen valmistumisesta.
Rakennuttajan 10 vuoden vastuuaika. Vuositarkastuksen jälkeen myyjä vastaa vielä piilevistä virheistä 10 vuotta asunnon luovutuksesta, minkä vuoksi rakennuttajalta on vaadittu RS-kaupassa 10 vuoden rakennusvirhe-/ suorituskyvyttömyysvakuutus.
Jos kiinnostaa kuulla tarkemmmin, ota yhteyttä ja kerron mielelläni lisää!
Yst, Tiina
*) p.s. Meillä Kiinteistö-Sillassa esim. Helsinginkatu 15:n ullakkohuoneistojen rakentamisen aikainen vakuus on merkittävästi Asuntokauppalain minimitasoa suurempi ja hoidettu suorana käteispanttauksena taloyhtiälle.