Riippuen keneltä osakkaalta tai asukkaalta kysyy, voi arvio hankkeen hyödyistä ja haitoista vaihdella merkittävästikin. Kiistatonta kuitenkin on, että tavoiteltavien hyötyjen tulee olla taloyhtiön kokonaisuuden kannalta katsottuna selkeästi suurempia kuin hankkeeseen liittyvien haittojen tai riskien.
TAVOITELTAVIA HYÖTYJÄ:
Myyntituotot: taloyhtiö saa suoran (verovapaan) myyntihinnan uusien rakennettavien huoneistojen rakennus-/ merkintäoikeuden myymisestä, minkä voi käyttää nykyisten osakkeenomistajien eduksi, esim. kattamaan tulevia korjauskustannuksia.
Taloyhtiön arvon kasvattaminen: korjatun ja kunnostetun kiinteistön arvo kasvaa. Taloyhtiö saa myös lisää uusia vastikkeenmaksajia kattamaan kiinteistön pitkän tähtäimen huolto- ja ylläpitokustannuksia. Lisäksi uusien rakennettavien huoneistojen myyntihinnat ovat yleensä korkeampia, joten taloyhtiön nykyiset osakkaat hyötyvät myös siitä, että saavat taloyhtiöön uudet, korkeammat toteutuneiden kauppojen referenssihinnat.
Vesikaton ja yläpohjarakenteiden uusiminen: Lisärakentamisen yhteydessä vanhat yläpohjarakenteet puretaan ja rakennetaan uudet, kestävät ja energiatehokkaat yläpohja- ja vesikattorakenteet. Taloyhtiö säästää vesikaton vaihtoehtoisen korjauskustannuksen täysimääräisesti.
Energiatehokkuuden parantaminen: Uusi yläpohja kannattaa pyrkiä rakentamaan mahdollisimman energiatehokkaasti, mikä vähentää talon lämpöenergian kulutusta. Joissakin tapauksissa hankkeelle voidaan asettaa myös energiatehokkuuden parantamiseen liittyviä tavoitteita ja parantaa koko kiinteistön energiatodistusluokkaa (mikäli yläpohjan uusimisen lisäksi toteutettavissa myös muita energiaremontteja esim. ikkunoissa ja julkisivuissa).
Hissien rakentaminen / uusiminen: Lisärakentamisen yhteydessä kartoitetaan vanhojen hissien korjaus-/ uusimistarpeet ja korotusmahdollisuudet, tai vaihtoehtoisesti hissittömien talojen hissirakennusvaihtoehdot. Yleensä hissit kannattaa uusia konehuoneettomiksi/ hydrauliikkahisseiksi ja yhdistää suunnittelu lisärakentamisen rakennuslupa- ja toteutussuunnitteluun.
Asumisviihtyvyyden parantaminen: Mm. Helsinkgin kaupunki edellyttää lisärakentamisen yhteydessä suoritettavia asumisviihtyvyyden parantamistoimia. Taloyhtiö ja valittava rakentaja voivat yhdessä kartoittaa vaihtoehtoisia viihtyvyyden parantamistoimia yhteistyössä asukkaiden kanssa sekä liittää ne hankesuunnitelmaan.
Optio aurinkosähkövoimalaan: Lisärakentamisen hankesuunnittelun yhteydessä kannattaa kartoittaa ja kilpailuttaa myös aurinkosähkövoimaloiden energiantuottopotentiaali hyödyntämisvaihtoehdot sekä määrittää mahdolliset investointi- ja valintaperusteet. Suunnittelu, lupakäsittely ja asennukset voidaan yhdistää lisärakentamishankkeeseen, tai vähintään tehdä aurinkovoimalalle tarvittavat varaukset jälkiasennusta varten.
Ympäristöarvot ja ekotehokkuus: Vanhojen kiinteistöjen eliniän pidentäminen ja olemassa olevan kaupunki-infrastruktuurin käytön tehostaminen. Kun lisärakentaminen toteutetaan vanhoille asuinaluille lähelle keskustaa ja palveluja, vähentää se myös liikennöintitarvetta.
HANKKEEN HAITTOJA JA RISKEJÄ:
Rakentamisen aiheuttama häiriö: melu, pöly ja ylimääräinen liikenne kiinteistön alueella. Tämä on väistämätön ja kiistaton haitta nykyisille asukkaille ja osittain myös naapuritaloyhtiöille. Rakentamisen aikaista haittaa pystytään kuitenkin hallitsemaan, jotka syytä huomioida sekä sopimuksissa että rakentajakumppanin toimintakulttuurissa.
Hissien / porrashuoneiden käyttökatkot: mikäli vanhat hissit uusitaan moderneilla hydrauliikkahisseillä, ovat hissit pois käytöstä yleensä noin kuukauden ajan. Vastaavasti, mikäli hissittömiin porrashuoneisiin rakennetaan kokonaan uudet hissit, voi porrashuoneen rakennustyöt kestää 2-3 kuukautta (tämän aikana porrashuoneita tulee silti voida käyttää hätäpoistumistievaatimusten vuoksi).
Erilaiset laadulliset ja rakennustekniset/ hanketoimijoiden luotettavuuteen liittyvät riskit: Rakennusvirheet ja rakentamisen riskit ovat usein tapetilla ja rakennusalaa parjataan toistuvasti huonosta laadusta. Näitä riskejä onkin syytä arvioida ja huomioida erityisesti lisärakentamisen yhteydessä, sillä ullakko- ja lisäkerrosrakentaminen on erityisen vaativaa rakentamista, sillä se toteutetaan vanhan kiinteistön päälle ja sen rakenteiden ja mittojen ehdoilla.
Hankekustannukset: lisärakentamisen taloudellisen yhtälön tulee olla toimiva sekä taloyhtiön että rakentajan kannalta. Hankekustannuksia kannattaa peilata suhteessa lisärakentamisesta saatavaan myyntihintaan että mahdollisiin säästöihin esim. vesikaton korjauksessa. Isännöitsijältä tai valittavalta rakennuttajakonsultilta kannattaakin pyytää arvio hankekustannuksista (mm. erilaiset selvitys- ja suunnittelukustannukset, valvontakustannukset ja muut mahdolliset hallinnan lisäkustannukset).
Miten sitten maksimoida hyötyjä ja minimoida/ hallita haittoja? Omasta mielestäni tämä lähtee selkeästä ja realistisesta tavoitteenasetannasta, riittävästä viestinnästä, osaavien ja ennen kaikkea ammattitaitoisten hankekumppaneiden valinnasta. Suosittelen myös lämpimästi ns. hankeriskienhallintatyöpajan järjestämistä joko ennen tai jälkeen, kun rakentaja on valittu.
Ihan kaikkia riskejä ei ole järkevää tai mielekästä minimoida tai ehkäistä, mutta ne on silti syytä tunnistaa ja nostaa keskusteluun valittavien kumppaneiden kanssa, jotta keskeisimpiä riskejä vastaan on yhdessä sovitut hallintatoimenpiteet. Lisäksi yhteinen riskiarviointi voi auttaa välttymään pahimmilta yllätyksiltä ja hankeosapuolet osaavat paremmin ennakoida mahdollisia karikkoja hankkeen edetessä.
Miten te koette hyötyjen ja haittojen arvioinnin? Mitkä asiat painavat eniten vaakakupissa?
Terveisin,
Tiina
Comments